עבודה סמינריונית מקרקעי ישראל (עבודה אקדמית מספר 2653)
48 עמודים.
עבודה אקדמית מספר 2653
שאלת המחקר
כיצד באים לידי ביטוי מקרקעי ישראל?
תוכן עניינים
א. מבוא.
ב. הנכסים הכלולים במקרקעי ישראל.
ג. מקרקעי המדינה ; 1 . השטחים הכלולים במקרקעי המדינה ; 2. סמכויות הממשלה במקרקעי המדינה.
ד. מקרקעי רשות-הפיתוח.
ה. מקרקעי קרן קיימת לישראל.
ו. ההגבלה על העברת בעלות במקרקעי ישראל.
ז. העברה מכוח החוק.
ח. חריגים שבהם מותרת העברת בעלות במקרקעי ישראל
ט. מנהל מקרקעי ישראל.
י. עסקאות במקרקעי ישראל; 1. עקרונות-יסוד; 2. ההתפתחויות במקרקעין עירוניים ; 3. ההתפתחויות במקרקעין חקלאיים ; 4. חידוש תקופת-החכירה ; 5. זכויות החוכר עם תום החכירה ; 6. דמי-הסכמה ; 7. זכות קדימה למנהל; 8. הגבלות על עסקאות עם נוכרים.
יא. מקרקעי ישראל - מקרקעי ציבור - מקרקעי ייעוד.
יב. סיכום.
סמינריון מקרקעי ישראל
בישראל, בעלות פרטית במקרקעין אפשרית רק בחלק קטן למדי משטח המדינה. מתוך השטח היבשתי של המדינה, שהוא כ-21,500 קמ"ר1, ניתן לרכוש בעלות פרטית רק בכ-1500 קמ"ר2, דהיינו: רק כ-7% משטח המדינה פנויים לבעלות פרטית. ביתרת השטח ניתן, בדרך-כלל, לקבל רק זכות חכירה. דבר זה נובע מכך שכ-93% משטח המדינה הם "מקרקעי ישראל"3, הכפופים למגבלה שבחוק יסוד: מקרקעי ישראל, הקובע כי "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין של המדינה, של ראשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת" (על החריגים לעיקרון זה נעמוד להלן).
1,500 הקילומטרים הרבועים שבהם אפשרית בעלות פרטית מצויים בעיקרם בשטחים העירוניים. רכישת המקרקעין על-ידי הגופים הציבוריים המרכיבים את "מקרקעי ישראל" היתה, בעיקרה, מחוץ לשטחים העירוניים. מתוך השטחים העירוניים, כמחצית היא בגדר "מקרקעי ישראל"4. הקרקעות שבבעלות פרטית הן, בדרך-כלל, במרכזי הערים, בעוד שהבעלות הציבורית בשטחים העירוניים היא בשולי הערים5.
לדינים המיוחדים למקרקעין שבבעלות פרטית יש אפוא מרחב מחיה מוגבל למדי במדינת ישראל. כך, למשל, התיישנות במקרקעין שטרם נרשמו בפנקסי-המקרקעין אפשרית רק במקרקעין שבבעלות פרטית6. בשל מיעוט המקרקעין שבבעלות פרטית, תוכל התיישנות כזאת לחול רק בשטחים מצומצמים ביותר. כמו-כן, במקרקעין שאינם מקרקעי-ציבור החוק מאפשר לרכוש זיקת-הנאה מכוח שימוש ממושך. אפשרות זאת תוכל אפוא להתממש רק במקרים מועטים7. כן החוק מעניק למי שבונה על מקרקעין שאינם שלו, מתוך טעות שבתום-לב, זכות לרכוש את הבעלות במקרקעין, בהתקיים הנסיבות המפורטות בחוק, ובלבד שמדובר במקרקעין שבבעלות פרטית8. במציאות הישראלית תוכל אפוא זכות זאת לבוא לידי ביטוי במקרים נדירים בלבד.
לאור האמור, סוג המקרקעין החשוב ביותר במציאות הישראלית הוא מקרקעי ישראל. מעניינת העובדה, שעל-אף מעמדם המרכזי של מקרקעין אלה לא זכו עד כה לתשומת-לב ראויה של חוקרי המשפט וכמעט שלא נמצא בכתובים תיאור וניתוח מעמדם המשפטי. בדברים שלהלן ננסה למלא, ולו במקצת, חסר זה, בבחינת חריש ראשון בקרקע שטרם הפכו בה.
ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)
דו"ח מבקר המדינה (מס' 38) 107
אלכסנדר פוזננסקי, "להערכות חדשה בתחום המדיניות הקרקעית" קרקע 12 3, 4.
נתנאל ליצ'פילד, "מדיניות קרקעית בישראל והחסר בה" קרקע 27/28 2, 3.
סעיף 113(ב) לחוק המקרקעין.
סעיפים 94 ו113-(ג) לחוק המקרקעין.