מצגת נדל"ן יקר, הגורמים לעליית המחירים בשוק הנדלן, יוקר הדיור במדינת ישראל (עבודה אקדמית מספר 4545)
עבודה אקדמית מספר 4545
מצגת פאוורפוינט מרהיבה, המציגה תוכן העבודה בצורת רפרט. כוללת גרפיקה, צלילים ואפקטים להנגשת המידע. מכילה 19 שקפים לרפרנט.
שוק הדיור מתנהג באופן מחזורי, ובעשור האחרון התנהגותו מנוגדת למחזוריות העסקים של כלל המשק. הבנקים תורמים חלקם בקביעת שיעור הריבית על הנדלן. חלקו של ענף הדיור בתוצר העסקי ירד מ-9.3% בראשית העשור עד שפל של 6.9%. חלה תפנית, ותוצר הענף גדל עד כ-7.3%, אולם הגידול בהשקעות בבנייה למגורים לא בא לידי ביטוי במספר הדירות שבנייתן החלה, אלא בגידול בשטח דירה ממוצעת.[1] בתרשים 1 שלהלן מוצג מדד מחירי הדיור הריאליים במחזור העסקים האחרון, אשר החל, עם תחילת גל ההגירה מברית-המועצות לשעבר, הגיע לשיא וכנראה הסתיים עם תחילת מחזור עסקים חדש.
רפורמת/המהפכה המשפטית 2023 היא תוכנית שהציג סגן ראש הממשלה ושר המשפטים יריב לוין, בתמיכתו של ראש הממשלה בנימין נתניהו, לביצוע שינויים מהותיים במערכת המשפט בישראל, בהם אישור פסקת התגברות והסדרת פסילת חוקים, ביטול עילת הסבירות, הגדרת תפקיד הייעוץ המשפטי כמייעץ לא מחייב ושינוי הרכב הוועדה לבחירת שופטים.
הרפורמה הוצגה שישה ימים לאחר השבעת ממשלת ישראל השלושים ושבע, ועוררה דיון ציבורי ער, תמיכה ומחאה. יש לה השלכות גם על שוק הנדל"ן.
להלן תיאור קצר של שני השלבים במחזור העסקים: שלב ראשון: עליית מחירים -
• תחילה נוצר גידול מהיר בביקוש, בשל גידול בהגירה לישראל או בשל גידול ברכישת דירות לצורכי השקעה (בעיקר בגין שער ריבית נמוך);
• הגידול המהיר בביקוש לדירות הביא לעליית מחירים מהירה, שכן היצע הדירות קשיח בטווח הקצר, כלומר גדל באופן אטי, שכן בניית דירה נמשכת זמן רב יחסית;
• הגידול בביקוש ועליית המחירים הובילו לצמצום מהיר של מלאי הדירות . שלב שני: התייצבות וירידת מחירים -
• עם הירידה במלאי הדירות והגידול במחירים הגדילו היצרנים את היצע הדירות, הגדילו את ההשקעות והפנימו שיפורים טכנולוגיים;
• עם הזמן נחלשו הגורמים שהביאו להגדלת הביקוש (גל הגירה או הרכישה להשקעה), ההיצע גדל והחלה ירידת מחירים, עד להופעת גל ביקושים חדש - וחוזר חלילה.
מהנתונים שבתרשים לעיל עולה כי העשור האחרון נחלק לשתי תקופות:
תקופה 1: ירידה ריאלית בשיעור 19.5% במדד מחירי הדיור, השלב
השני במחזור העסקים הקודם; תקופה 2: - עליית מדד מחירי הדיור הריאליים בשיעור 13.9%
לצד ירידה חדה בהיצע הדירות. ההוצאות של משקי בית לדיור הן יותר מ-20% מסל ההוצאות, ועל כן השפעת השינוי במחירי הדירות רבה. ייתכן שזה השלב הראשון של מחזור עסקים חדש בשוק הדיור למגורים. לפי ניתוח כלכלי של בנק ישראל, ירידת שיעור האבטלה וירידה במלאי הדירות יחסית לאוכלוסייה הן שני הגורמים העיקריים לעליית המחירים הנוכחית .