עבודה אקדמית רישום דירה שאינה קיימת כיחידה בבית משותף (עבודה אקדמית מספר 3218)
18 עמודים.
עבודה אקדמית מספר 3218שאלת המחקר
כיצד בא לידי ביטוי רישום דירה שאינה קיימת כיחידה בבית משותף?
תוכן עניינים
מבוא
רישום בית משותף - בנייה בלתי חוקית ומבנה שלא נבנה
הנמקות אפשריות להחלטת בית המשפט
האפשרויות לפתרון אחר
סיכום
ביבליוגרפיה
מעשה בקבלן שבנה "בית משותף", היינו בניין מגורים שנועד להירשם כ"בית משותף", וחפץ לשמור לעצמו חלקים מסוימים ממנו, שלא נכללו באף אחת מהדירות שנועדו למכירה. כיוון שכך, החליט להקים בשטח שמתחת לעמודי הבניין מחסן, שיהווה "דירה" במובן חוק בתים משותפים, - [נוסח משולב], ולהצמיד אליו את החלקים בהם יחשק, אשר אילולי כן היו נכללים ב"רכוש המשותף" של הבית. דא עקא, רשויות התכנון סרבו לתת לו היתר בנייה, ועקב כך נמנע ממנו לבנות את המחסן כפי שתכנן. אף-על-פי כן, כאשר נרשם הבניין כבית משותף, נרשם השטח המיועד למחסן כיחידה נפרדת השייכת לקבלן, והוצמדו אליה חלקים מהרכוש המשותף1.
רוכשי הדירות טענו שהקבלן חייב היה להשאיר את השטחים האלה בגדר "הרכוש המשותף". משלא נהג כך, הפר את התחייבויותיו כלפיהם. הם פנו לבית המשפט המחוזי בתביעה לאכוף על הקבלן את ביצוע התחייבויותיו, כלומר, להסכים לתיקון צו הרישום, כך שהמחסן והחלקים המוצמדים אליו יחדלו מלהיות יחידה נפרדת ויהיו לחלק מהרכוש המשותף2. בית המשפט קבע כעובדה כי התובעים ידעו מראש, על כוונת הקבלן לבנות בשטח המריבה מחסן ולהצמיד אליו שטחים מסוימים3. טענתם העיקרית, כי הקבלן הפר את התחייבויותיו החוזיות, נדחתה אפוא. עניינה של רשימה זו מקורו בטענתם הנוספת, כי בהעדר אפשרות חוקית לבנות את המחסן אין השטח יכול להיות "דירה" במובן החוק, ומשום כך לא יכול היה לצאת מגדר הרכוש המשותף. בית המשפט המחוזי דחה אף טענה זו, שכן "ענין הרשיון לבנות אין לו שייכות לשאלת הבעלות"4. בערעורם לבית המשפט העליון לא הצליחו להניעו לשנות החלטה זו.
אומר השופט ויתקון :
". . . אין הקונה נשמע בטענה כי אותה יחידה שלהקמתה הסכים או שוויתר על זכותו להתנגד לה אינה 'יחידה' כיון שהקמתה מהווה עבירה על החוק. ברור שכל עוד לא ניתן הרשיון אסור לקבלן להקים את היחידה, אך כפי שאמרה השופטת המלומדת חוסר הרשיון אינו הופך שטח, שהקבלן שמר לעצמו, לחלק מ'הרכוש המשותף' "5.
והשופט ח' כהן מוסיף :
"את אשר רשויות הבינוי אוסרות היום יכולות הן להתיר מחר ; ואפילו אין לאל ידי הקבלן לנצל את שטח המריבה, מחמת חוסר רישיון בניה או מסיבה אחרת, אין בכך בלבד משום מניעה שהשטח יישמר לבעליו לעשותו 'יחידה שלמה ונפרדת' לעת מצוא"6.
מפסק הדין עולה אפוא כי אין מניעה חוקית לרשום בבית משותף יחידה שאינה קיימת בפועל כיחידה שלמה ונפרדת. נראה לנו כי מסקנה כזו אינה נכונה. שגה בית המשפט בדחותו את הערעור בנוגע לטענתם השנייה של רוכשי הדירות, ומכל מקום בהנמקתו את הדחייה, והיה עליו לדון במסקנות המתבקשות מהעובדה שהמחסן הרשום לא נבנה מעולם.
ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)
כפי שעשו בהצלחה רוכשי הדירות בע"א 310/64 אחים גולדשטיין בע"מ נ' ז'אק יעקב, פ"ד יט (2) 72.
לגבי חלק מהשטחים המוצמדים נתקבלה התביעה. סעיף 9 לפסק הדין המחוזי בפיסקה האחרונה.
חוק המקרקעין, - , סעיף 142.
לפי חוק המקרקעין, סעיף 60.